2016年底，業主安某入住濟南市市中區某小區。入住不久，她便發現地下室存在漏水問題。

起初，她以為是裝修殘留的潮氣，直至2017年雨季，地下室積水沒過腳踝，墻面起皮、木地板霉變、定制儲藏柜泡損，安某這才意識到是房屋結構性漏水，隨即向小區物業服務方——濟南某物業公司正式報修。

根據小區《前期物業服務合同》約定：“在物業管理區域內，物業公司提供的前期物業服務包括：

1.物業共有部位的維護和管理；

2.物業公用設施設備的運行、維護和管理等。”

依據合同約定，安某多次要求物業公司對接開發單位推進維修，但物業的回應始終停留在“已上報”“待協調”這類口頭承諾上。

從2017年到2022年，安某通過書面報修單、微信溝通、電話聯系等方式報修10余次。

庭審中，安某提交了地下室積水、家具受損的照片，以及與物業工作人員的通話錄音。

錄音中，物業工作人員雖承認“問題已記錄”，卻始終未提供維修進度或解決方案。

7年間，為緩解漏水困擾，安某自行花費近萬元翻新墻面等，但漏水根源始終未得到解決。

2022年起，因物業長期未兌現協調維修的承諾，安某拒絕交納物業費。

2025年，濟南某物業公司以“業主拖欠物業費”為由，訴至法院，要求安某支付2022年至2024年期間的物業費4萬余元，并支付違約金5000元。

↑網絡配圖

庭審中，雙方就“物業公司是否履行協調維修義務”展開了激烈辯論。

濟南某物業公司辯稱，房屋漏水屬于開發商遺留的質量問題，物業公司僅負責“協調”，而非“直接維修”，且已多次向地產方提交報修單，不存在違約行為。

同時，物業公司提交了小區綠化養護記錄、保潔臺賬、安保巡邏簽到表等，以此證明其已履行公共區域物業服務義務。

對此，安某反駁稱，物業公司雖聲稱“已協調”，卻未提供任何書面憑證——既沒有向地產方的報修流轉記錄、維修方案溝通材料，也沒有向業主反饋進度的證據。

物業公司每次均答應一定維護，卻把遺留問題拖過了質保期。

此外，小區還存在公共綠地被侵占、道路開裂積水、公共收益未公示等問題，這進一步印證了物業服務存在明顯瑕疵。

法院審理認為，根據《民法典》第九百三十九條、第九百四十四條規定，前期物業服務合同對業主具有法律約束力，業主應按約交納物業費，但物業服務人未按約定提供服務的，業主有權主張減免。

本案中，安某已充分舉證證明房屋漏水事實及多次報修的經過，而物業公司未能提供有效證據證明其履行了協調維修義務，應承擔“舉證不能”的法律后果，其行為已構成違約。

綜合考量物業公司在公共區域服務的履約情況，以及安某因物業違約才拒交費用、并非“惡意拖欠物業費”的事實，法院最終作出判決：

安某按應交物業費的80%支付費用，駁回物業公司要求支付違約金的其他訴訟請求。

本案中，業主因房屋漏水自行維修產生的損失可另行主張權利。

明確義務邊界，

破解“服務差—拒交費”惡性循環”

物業公司“協調維修義務”不是“口頭承諾”，需有實質行動。

物業服務合同中約定的“協調維修義務”，并非“受理報修即完成義務”，而需包含“對接責任方(如開發商、維保單位)、跟進維修進度、向業主反饋結果”等全流程實質行動。

若僅以“已上報”“待處理”搪塞業主，又未留存書面協調記錄，一旦發生糾紛，將因“舉證不能”承擔違約責任。

業主維權需“有理有據”，拒絕“以拒交物業費對抗一切”。若物業已履行大部分義務，僅存在局部瑕疵，業主仍需交納合理比例的物業費，避免因“惡意拖欠”承擔不利后果。

法官同時提示，若業主因房屋質量問題遭受損失，應先行固定相關證據，直接向開發商等相關責任主體依法主張賠償權利。

以拖欠物業費抵扣損失的行為并非合法的維權途徑，不僅無法解決房屋質量爭議，還可能使自身陷入違約風險，導致合法權益難以得到有效保障。