江蘇物業管理服務行業自上世紀九十年代初起步，歷經三十余年發展，在改善人居環境、促進社會和諧等方面發揮了重要作用。當前，面對我國房地產市場從高速增長向高質量發展轉型的重大變革，物業管理服務行業作為房地產價值鏈的重要環節和民生服務的關鍵載體，其轉型升級迫在眉睫。

值此“十五五”開局的關鍵節點，必須緊扣《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）中“推動房地產高質量發展”的重要部署，圍繞“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”，實施“物業服務質量提升行動”等具體要求，貫徹落實“健全基層民主制度”的基本原則，堅持黨建引領，踐行專業化、市場化、社會化、法治化、智能化路徑，融入綠色、安全新發展要求，重點從健全業主自治的法治基礎、優化市場環境、強化人才支撐、推動智慧綠色安全融合四個方向協同發力。

明確業主大會或業主委員會特別法人地位，夯實基層民主治理的法治基石

落實《建議》中關于“健全基層民主制度”的核心要求，為基層群眾依法管理社區公共事務提供堅實的法治保障。當前物業管理中，業主大會及業主委員會承擔著物業服務合同執行、共有部分收益管理、維修資金使用等重要民事職責，具有顯著的民事經濟主體特征。然而，實踐中未賦予其特別法人地位，導致面臨主體資格不明、權責失衡等困境，制約基層治理效能和行業有序發展。為此，應盡快從法律上明確業主大會或業主委員會法人地位，確保業主組織有效行使權利、承擔責任，實現物業管理關系中主體能力對等，推動基層民主優勢轉化為治理實效。

健全物業管理監管機制，激活行業持續發展內生動力

貫徹《建議》中關于“構建高水平社會主義市場經濟體制”及“完善社會治理體系”的要求，從根本上優化行業監管機制，厘清政府與市場、監管與服務的邊界，構建政府監管有力、市場活力迸發的新格局。

強化對行業監管的技術支撐。街道辦事處、鄉鎮人民政府可通過購買市場化的物業管理第三方服務，獲取專業技術力量支撐，包括行業發展顧問服務、政策法規和專業技術咨詢服務、物業管理培訓服務、承接查驗監管服務、業主自治服務、社區文體衛生養老托幼助餐服務和智慧物業平臺建設運維服務等。與此同時，加強信用監管和工作考核，建立健全對物業管理市場主體信用行為情況以及各級物業管理服務行業監管主管部門履職情況的考核評價、公開和獎懲機制，體現獎優罰劣導向，推動基層物業管理監管落實到位。

探索建立物業服務價格多層次形成體系和動態調整機制。遵從“質價相符、優質優價”原則，建立健全物業服務價格多層次形成體系和動態調整機制，充分發揮市場作用和政府保障職能，減少不必要的審批。

加快建立房屋體檢養老保險新制度?？偨Y近三十年維修資金管理經驗，借鑒國際成熟做法，運用市場化保險機制盤活沉淀資金，降低共有部位維護成本，有序實現從專項維修資金向房屋體檢、養老與保險相結合的新制度過渡。

強化人才與市場支撐，構筑行業發展能力體系

貫徹《建議》中關于“提高專業化服務水平”和“充分激發各類經營主體活力”的要求，必須將能力建設擺在突出位置，通過專業化培訓與市場化服務供給，為物業管理服務行業健康持續發展提供堅實支撐。

實施全域物業管理服務專項技術業務培訓。全面提升基層治理與現代物業服務管理的專業素養，形成推動業主自治與社區治理融合發展的廣泛共識與工作合力。建議由省級主管部門牽頭，對各級物業管理主管部門、街道辦事處、社區居民委員會、業主委員會等相關管理人員，開展系統性的法律法規、實務操作與風險防控培訓，并通過制度化購買服務保障培訓經費與質量。

大力培育專業化第三方服務市場。鼓勵街道、社區、業委會等通過購買服務，在政策咨詢、承接查驗、招標評估、設施檢測、服務評價等領域引入專業力量，實現“專業事由專業人做”。探索建立“三個一點”的可持續資金籌措機制，通過政府補貼一點、公共收益列支一點、維修資金增值收益一點，為第三方服務市場發展提供穩定支撐。

引導物業管理第三方服務機構規范獨立發展。明確物業管理第三方服務機構企業準入資質資格要求。在物業管理法律法規政策中明確第三方機構的專業資質與作業許可要求，特別是特種設備檢測、高空高危作業等關鍵領域，并建立專業機構企業和從業人員信用數據庫向社會公開。強化獨立公正，引導物業管理第三方服務機構加強品牌建設。物業管理第三方服務機構企業，須堅守服務獨立性與公平性，嚴禁利用信息不對稱開展“利益沖突”業務，如檢測與維修不得兼營。對失信違規機構堅決清出市場，確保第三方服務成為行業健康發展的助推器。

發展智慧綠色安全物業，構建共建共治共享的社區治理新平臺

錨定《建議》中關于“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”重要部署，必須推動物業管理向智慧化、綠色化、安全化轉型升級，將其打造為在基層社區落實黨中央決策部署的關鍵執行單元。

建設智慧綠色物業平臺，以數據驅動治理與服務現代化。強化街道辦事處、鄉鎮人民政府的統籌作用，整合黨建、市場及社會服務資源，構建線上線下一體化智慧物業平臺。重點集成設施能效管理、分布式能源調控、綠電交易與碳資產監測等功能，推動住宅小區從能耗單元向微型能源節點轉型，實現物業管理全流程監管與綠色績效量化，為落實“綠色智慧”目標提供可持續的數字化基礎。

強化安全與數據驅動，提升精準治理效能。依托智慧平臺，全面集成房屋安全監測、消防預警、設施運行維護等安全管理模塊，構建覆蓋房屋全生命周期的安全防控體系。通過數據融合與智能分析，推動物業管理從被動響應向主動預警、精準干預轉型，全面提升社區安全運行水平與應急管理能力，為實現“安全舒適”的“好房子”建設提供可靠技術與管理保障。

來源：《群眾》雜志2026年第1期，原題為《協同發力提升物業服務質量》

作者：李德智　徐盛發　吳翔華（作者分別系東南大學土木工程學院副院長、東南大學住房與民生保障研究中心主任，東南大學住房與民生保障研究中心特約研究員、江蘇省住建廳住宅與房地產業促進中心原主任，南京工業大學教授、南京市房地產學會會長）

責任編輯：霍宏光