法治日報記者 朱寧寧

物業管理在現代社會中扮演著至關重要的角色，已深度融入億萬家庭的日常生活。完善物業管理制度、提升物業服務水平，始終是全國人大代表關注的焦點。近年來，多名代表深入一線調研，傾聽多元聲音，積極建言獻策，全國人大常委會將“大力實施物業服務質量提升行動”確定為2025年重點督辦建議。

如何推動物業管理從“管秩序”向“優服務”轉型，讓“家門口的幸福”落地生根？《法治日報》記者近日邀請全國人大代表、重慶市律師協會常務副會長、北京大成（重慶）律師事務所董事局主席陳友坤，全國人大代表、江蘇金峰水泥集團有限公司總裁徐云飛，全國人大代表、沈陽大學體育學院教授李曉霞，全國人大代表、振德醫療用品股份有限公司紹興工廠制造三車間主任孟紅娟，從制度建設、業主自治、老舊小區管理等維度，提出建議破解物業治理困局。

陳友坤：劃清權責斬斷物業雙重收費亂象

大量物業糾紛案件中，最讓業主無奈的，是“權責不清、收費不明”的亂象。不少物業公司物業費用收取不透明，特別是在設施維護、安保響應、環境保潔等核心服務領域，存在“重收費輕服務”的現象。

值得注意的是，不少物業公司將電梯廣告、車位出租等公共收益占為己有，形成“雙重收費、多重獲利”的畸形盈利模式。究其根源，跟當前物業收費普遍采取既按公攤面積收取基礎物業費，又對業主專有部分收取增值服務費的“雙軌制”收費模式直接相關。這不僅違反民法典的相關規定，而且構成對業主財產權的實質性侵害。

只有用清晰的規則劃清權責邊界，才能讓業主明明白白消費，讓物業公司踏踏實實服務。我建議按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，明確物業費收取范圍，加大對物業侵害業主財產收益的打擊力度。在一個合同周期內，要對物業公司的漲價次數、漲價幅度等進行嚴格限制，避免物業公司低價中標后再“坐地起價”。

徐云飛：降低門檻破解成立難決策難困境

成立業主大會、選出業主委員會對小區實行自治，是民法典作出的頂層制度設計，也是業主維護自身合法權益、提高居住品質、推動小區和諧發展的重要途徑。

但我在調研時發現，業主大會、業主委員會成立難，已成為制約小區治理的“老大難”。有的物業公司為了逃避監督，通過各種手段阻礙業主委員會成立。有的物業公司甚至通過小區業主微信群等網絡工具監控小區輿情和業主議題，阻礙業主大會、業主委員會組建，以此操控管理小區。

民法典規定，業主共同決定事項需“由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”。但是，“雙三分之二”的參與要求，在實際操作中往往較難實現。

針對這些困境，我建議通過修法降低業主參與比例要求，并重新構建物業管理制度，結合我國“大型小區多、業主分散”的特點，將排水、消防等涉及公共安全的服務明確由政府承擔。

李曉霞：健全制度避免老舊小區亂象復現

近年來，隨著城市更新、老舊小區改造等惠民工程實施，老舊小區的地下管網、道路設施、美化綠化等進行了批量大規模改造，居民生活環境得到大大改善。但由于老舊小區的物業公司一般是小型物業公司，管理水平低、制度不完善、行為不規范、服務質量差，導致老舊小區改造后又變回“臟亂差”。

我建議，一方面，全面清理現有物業公司，尤其是整頓手續不合規、服務不規范、服務質量差、業主不滿意的老舊小區物業公司，讓廣大居民享受到優質物業服務。另一方面，進一步完善物業管理制度，簡化業主委員會成立流程，讓業主能真正監督物業。此外，構建政府有關部門、物業公司、業主委員會共同參與的矛盾糾紛協商化解機制，搭建物業公司與小區業主的日常溝通平臺，著力推進小區物業管理規范化、公開化，增進小區業主對物業公司的信任與支持。

總之，只有讓物業公司規范起來、業主參與進來、政府監管到位，才能避免老舊小區改造后反彈，讓好環境一直維持下去。

孟紅娟：加強治理提高老舊小區管理水平

我十分關注老舊小區的治理問題，為此專門進行了調研，發現了幾個突出問題：一是居民主體意識弱，不少老舊小區居民抗拒花錢購買物業管理服務，拒交物業費現象非常普遍。二是自治管理水平相對落后，老舊小區業主委員會正常運行的非常少，業主共同決定制度未得到有效貫徹執行。三是長效管理機制還未建立。一些老舊小區采取社區每年收取少量衛生費或業主交納較低標準的物業管理費的方式，導致單項改造成果未能有效保持，設施老化破舊，維護成本高，事故隱患多，物業管理主體負擔沉重。

結合這些問題，我認為，首先要分類推進專業物業管理，按條件把小區分為ABC三類，A類成熟小區組建業主委員會，聘請專業物業公司，B類開放式小區打包管理，C類相對管理較差的小區先由政府托管再推向市場，實現全覆蓋。其次要拓寬服務空間，借城市更新補建物業用房和經營性用房，建“鄰里中心+”養老、購物等服務。最后要破解資金難題，既吸引商業業態和資本進來，也挖掘小區資源建停車場、照料中心等增加收入。

來源：法治日報