小區物業服務的常見法律問題
問題一：業主的哪些事情需要向物業服務企業告知?
問題二：物業費應當由業主付還是物業使用人付? 答：盡管物業服務合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂，但業主委員會是代表業主大會執行業主大會的決議，而業主大會的決議是業主通過行使表決權作出，故物業服務合同的相對人應為業主而非業主委員會。業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，應當依據合同約定支付物業費。 如果業主與承租人或其他物業使用人約定，物業費由物業使用人支付，則物業使用人負有支付物業費的義務。但如果物業使用人實際未按約定支付物業費，在未經物業服務企業同意或物業服務合同約定由物業使用人支付的情況下，業主作為物業服務合同相對方仍然負有支付物業費的義務。 支付物業費不僅僅是業主履行物業服務合同的約定義務，也是業主基于建筑物區分所有權支付分攤費用的法定義務，故業主以共有部分維護管理與其無關，或者房屋長期空置不需要物業服務等主張拒絕支付物業費的理由不能成立。 【相關法律法規】 《中華人民共和國民法典》 第五百二十三條 當事人約定由第三人向債權人履行債務，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定的，債務人應當向債權人承擔違約責任。 第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。 《物業管理條例》 第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。 第一百七十一條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。 相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。 行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。 相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。 第一百七十二條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。 《湖南省物業管理條例》 第二十條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責： （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督管理規約的實施； （五）督促業主交納物業服務費及其他相關費用； （六）組織和監督專項維修資金的籌集和使用； （七）業主大會賦予的其他職責。 問題三：物業服務合同已經到期但尚未選聘新物業服務企業怎么辦? 答：服務合同到期前，業主可以決定續聘原物業服務企業，也可以另行選聘其他物業服務企業。 但實踐中經常出現，物業服務合同已經期滿，小區業主大會卻因故未能如期召開或作出選聘決議的情況下，無法確定下一任物業服務企業并簽訂物業服務合同。 此時，依據法律規定，原物業服務合同轉化為不定期合同，繼續由原物業服務企業為小區業主提供物業服務。繼續由原物業服務企業提供物業服務不僅是該物業服務企業的權利也是其義務，在新的物業服務企業接管前，原物業服務企業不得擅自停止提供物業服務，相應的，小區業主也仍然應當依據原物業服務合同約定繼續向原物業服務企業支付物業費。 【相關法律法規】 《中華人民共和國民法典》 第九百四十八條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。 第九百五十條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。 問題四：非經業主大會決議形成的物業服務合同對業主有拘束力嗎? 答：實踐中，未經過業主大會決議而形成的物業服務合同主要有兩類，一類是建設單位就新建小區物業服務與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，另一類是業主委員會在沒有業主大會決議授權或業主大會決議存在瑕疵的情況下，擅自與物業服務企業訂立的物業服務合同。 對于前者，盡管物業服務企業是由建設單位選聘，小區業主并未參與到物業服務合同的簽訂，但通常情況下，建設單位在與購房人簽訂購房協議或其他補充協議時，會按照相關規定將前期物業服務轉讓的合意寫入上述協議中，此時前期物業服務合同中約定權利義務，就通過上述協議的簽訂概括轉讓給了購房人，對購房人產生了拘束力。 對于后者，業主委員會作出的決定對業主具有拘束力，其與物業服務企業簽訂的物業服務合同自然對業主也具有拘束力，如果業主委員會簽訂物業服務合同的行為未得到業主大會的授權，則受侵害的業主應當先行使業主撤銷權請求法院撤銷業委會的決定，但在決定未撤銷之前業委會作出的決定仍然處于有效狀態，相應的物業服務合同對業主仍具有拘束力，業主不能以選聘物業服務企業未經業主大會授權為由拒絕支付物業費。同理，如業主認為業主大會關于選聘物業服務企業的決議在程序上或者內容上不符法律規定，也應當先行使業主撤銷權。 【相關法律法規】 《中華人民共和國民法典》 第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷 第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。 來源：qixin湖南啟欣法律