物業常見糾紛10個經典案例
2026-01-02 14:31:15
admin
導讀：物業管理一直是社會治理矛盾集中、糾紛頻發的領域。北京二中院與市住建委聯合召開新聞發布會上，在調研《北京市物業管理條例》實施后全市物業管理總體形勢的基礎上，通報近年來北京市物業行業管理相關情況及二中院物業糾紛案件審理情況，并發布典型案例。以下10個典型案例來自發布會現場文字實錄。
小區頂層露臺漏水造成樓下業主財產損失，物業服務人是否承擔責任
由于小區頂層露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水。陳某將頂層業主宣某和某物業管理公司訴至法院，要求賠償相應損失。訴訟中查明，如果要進入露臺，正常通行的情況下，只能從頂層業主宣某家內進入。宣某房產證中的產權范圍沒有露臺，其購房合同及補充協議亦未約定露臺歸其所有。訴訟中，陳某、宣某及某物業管理公司認為相關主管部門在拆除其他住戶露臺的相關建筑設施時，有部分雜物掉落宣某外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。發生漏水事件時，宣某未在京，某物業管理公司人員從別家住戶進入涉案露臺將存水釋放。法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業管理公司對小區建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。某物業管理公司應當熟知自己管理中的物業情況，大雨時有可能造成露臺積水而發生泄漏的風險。某物業管理公司沒有及時處理露臺雜物，在物業管理過程中存有過失，故對陳某有證據證明的合理損失應予賠償。對于業主共有部分，物業服務人負有法定的維護義務。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。如果規劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據正常通行情況下只能從某戶業主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業主專有進而認定物業服務人對該露臺沒有維護義務。業主主張物業服務人對于停放小區的車輛未盡管理義務如何處理
業主何某主張某物業管理中心未能盡到驅趕小區的流浪狗的責任和義務，致使其使用的小轎車被流浪狗咬壞葉子板和保險杠，遂起訴某物業管理中心要求賠償修車費用。訴訟中，何某認可其車輛停放在小區非停車位處。雙方均認可沒有簽訂物業服務合同，某物業管理中心尚未收取物業費和車輛管理費。法院生效判決認為，因某物業管理中心未收取車輛管理費，對小區內停放的車輛僅具有一般管理義務，而何某主張的流浪狗造成其停放在小區非停車位處車輛損壞，超出某物業管理中心應盡的一般管理義務，故法院駁回何某要求修車費的訴訟請求。物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業服務人依保管義務承擔相應的賠償責任。物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業服務人在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業服務人承擔與其過錯相適應的賠償責任。第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人要求物業服務人賠償損失的，可根據物業服務人是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業服務人應否承擔相應的賠償責任。如果物業服務人完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同的約定，即使業主的人身、財產在物業管理區域內受到損害，物業服務人不因此承擔法律責任。業主倪某以某物業公司未能及時啟用專項維修基金對住宅防水工程、外墻滲透等共用部位、共用設施設備進行維修和更新改造，導致其居住房屋漏水，不斷發生經濟損失為由，主張某物業公司依法承擔法律責任。訴訟中法院曾先后2次委托鑒定機構對漏水原因進行鑒定，由于最初漏水時的狀態已不存在，鑒定公司無法對滲水原因進行分析，故終止鑒定。某物業公司稱，由于倪某的違建陽光房沒有拆除，因此無法啟用住宅專項維修資金。法院生效判決認為，倪某稱涉案房屋自收房后就發現滲水，雙方認可倪某曾向某物業公司報修，某物業公司進行過維修，但一直未能徹底解決滲水問題。可見某物業公司并未怠于履行維修義務。物業服務人申請啟動公共維修基金，需要一定條件和程序；現倪某自建的陽光房并未拆除，且其并未提供證據證明滲水原因及滲水問題已經達到需要啟用公用維修基金進行維修的程度，鑒定機構也未能作出鑒定，故在現有證據情況下，法院對于倪某主張某物業公司未履行啟動公共維修基金對公用部位進行維修、未履行物業服務人義務的意見不予采納，對于倪某據此要求某物業公司承擔法律責任的訴訟請求不予支持。住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，物業服務人根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務人的，由相關業主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分中符合規定人數和面積條件的業主討論通過使用建議。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，物業服務人提出使用方案，業主大會依法通過使用方案。下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；根據物業服務合同約定，應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。某物業服務公司起訴業主劉某交納物業費，訴訟中劉某認為涉案房屋與開發商的樣板間存在差異，開發商宣傳和實際參觀的帶有閣樓，但實際上是悶頂，開發商虛假宣傳欺騙其購買房屋，導致未進行驗收收房。按照合同約定，物業費應由開發商交納，不應由其交納物業費。法院生效判決認為，某物業公司與劉某之間已經形成物業服務合同關系。在某物業公司已經為涉案小區提供了物業服務的情況下，其有權收取物業費。劉某主張開發商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋驗收交接等問題，均屬劉某與房地產公司之間的糾紛，屬于另一法律關系，如劉某認為案涉物業服務費用應當由房地產公司承擔，其可另行向房地產公司主張，不能成為其拒絕向某物業公司支付物業費的理由。業主應當正確選擇維權途徑，有效維護自身合法權益。對于開發建設遺留問題，業主可以通過與開發建設單位協商、向行政機關舉報、訴訟等途徑解決。業主以房屋開發歷史遺留問題為由拒交物業費，缺乏依據，不能成立。業主以房屋長期閑置無人居住且已自行關閉供熱閥門為由要求減免供暖費，應否予以支持
某物業服務公司起訴崔某交納供暖費，崔某以其暫時搬家不再居住，并已經關閉其戶內供暖閥門，且當面告知了某物業服務公司會計等為由，主張其只需支付基礎供熱費用即標準費用的60%。法院生效判決認為，某物業服務公司與建設單位簽訂《鍋爐供暖系統運營協議》《供暖協議書》，與小區業委會簽訂《物業管理委托合同》，為涉案小區提供采暖服務。涉案房屋散熱片的閥門位于業主戶內，可由業主自行調控，崔某提供的證據不足以證明供暖季涉案房屋散熱片閥門始終處于關閉狀態，亦不足以證明已在每個供暖季開始前告知了某物業服務公司并與之履行了相關手續，故對崔某關于其只需支付基礎供熱費用的抗辯不予采納。小區供熱具有其特殊性，不僅要考慮單個業主的供熱，還要考慮其他業主的利益和供熱設施的維護問題。小區采取集中供暖方式，如果由于技術限制無法給個別業主單獨停暖的，業主不能僅以房屋無人居住為由拒絕交納供暖費。具備分戶獨立采暖系統型式的用戶，在不影響其他用戶正常采暖及共用供熱設施安全的前提下，經與供熱單位協商，就暫停供熱時間、交納基本費用等事項達成一致后，可以由供熱單位暫停供熱。新物業服務人接管老舊小區后積極進行維護整改，業主以原有設施老化失效為由拒交物業費，是否應予支持
某物業管理公司起訴業主蘇某交納物業費，蘇某以某物業管理公司的服務質量沒有達到物業合同約定的服務標準、物業服務存在重大瑕疵，如綠化缺失、路燈損毀嚴重、消防設施不到位、公示欄長期損壞為由拒交物業費。訴訟中法院查明，某物業管理公司接管小區之初，小區業委會曾委托某物業服務評估監理有限公司就涉案小區狀況進行評估。《物業項目交接查驗評估報告》結論為：小區交付使用至今已近15年，由于日常維護保養不當，項目共用部位破損情況較為普遍，共用設施設備組件均已出現不同程度的老化、失效，經年損耗現象尤為突出及明顯……電梯系統、安全防范、消防系統、給排水系統、綠化工程等9項查驗項目均不合格。鑒定報告附有大量現狀問題的照片。包括現場交接資料缺失，地燈、路燈銹蝕，樓道瓷磚脫落，園區路面破損，消防設備年久失修，各電梯均存在不同程度問題，消防設施老化、地下水管漏水等問題。法院生效判決認為，蘇某稱某物業管理公司在提供物業服務的過程中并未達到雙方約定的物業服務標準，出現物業服務問題。但根據小區業委會委托的第三方評估監理公司出具的《物業項目交接查驗評估報告》可以看出，案涉小區在某物業管理公司入駐之前即存在著諸多物業設施老化、失效等問題。某物業管理公司入駐案涉小區之后一直在積極履行維護和整改義務，但需要說明的是，基于案涉小區自身存在的問題，其物業維護以及工程改造需要一個相當長的時間方能推進完成，不可能一蹴而就，這個過程需要物業公司與小區業主的相互配合和理解。蘇某所主張的小區物業服務尚存在諸多問題的理由不能成為減少其應交納物業費的合理抗辯，法院不予支持。在老舊小區，有的業主常常以小區設施老化、失效為由拒絕向接管小區的新物業服務人交納物業費。因物業服務具有長期性和持續性，對公共設施的維護和改造需要一定的周期才能完成，對于物業服務人是否盡到義務，需要綜合考慮小區原有實際情況及新物業服務人入駐小區后是否盡到法律法規和物業合同規定的義務，對于小區原有的公共設施是否積極進行維護等情況進行判斷。某物業管理公司起訴業主劉某，要求其按照上調后新的物業費標準交納物業費。劉某認為某物業管理公司與其他業主重新簽訂物業服務合同更改收費標準，屬于擅自上調價格，拒絕按照新的標準交納物業費。法院生效判決認為，物業費的調整事關全體業主的共同利益，屬于應由業主共同決定的重大事項，應當嚴格按照法律規定的程序進行，依法召開業主大會，由業主共同協商后共同表決確定。本案中，某物業管理公司與業主分別簽訂物業服務合同的行為，即便人數達到了法律規定的標準，但與召開業主大會共同表決的過程存在本質區別，不符合法律規定的業主決定重大事項的程序，不能產生對其他業主具有法律約束力的效果。綜上所述，某物業管理公司起訴業主劉某按照調整后的標準支付物業費，依據不足，法院不予采納。依據相關規定，物業服務收費實行市場調節價并適時調整。物業服務收費標準需要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業服務人協商確定。決定調整服務價格，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。某小區業主委員會（甲方）與某物業管理公司（乙方）簽訂《物業委托合同》，合同約定委托管理期限3年，合同期滿后，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業服務人，乙方繼續服務的，視為此合同自動延續，直到甲方與乙方續簽合同或選聘了新的物業服務人時止。某物業管理公司起訴業主張某交納物業費。張某認為業委會與某物業管理公司簽訂的物業委托合同到期后，未及時選聘新的物業公司，不能夠視為自動續約，故其拒絕交納合同期滿后的物業費。法院生效判決認為，業委會與業主大會依法選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。該合同約定的3年期限雖已屆滿，但某物業管理公司繼續在該小區進行物業管理服務工作，業委會沒有將續聘或解聘的意見通知某物業管理公司，且沒有選聘新的物業服務人，故按照合同約定，上述合同已自動延續。某物業管理公司對涉案房屋提供了物業服務管理行為，張某獲得了某物業管理公司為其提供的物業服務，張某作為接受物業服務的一方，應交納相關費用。物業服務合同中約定了自動續約的情形，物業服務期限屆滿后符合此種情形的，合同自動續約。如果合同未對自動續約作出約定，物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人被解聘后未搬離小區，起訴主張此后物業費是否應予支持
某物業管理公司與某房地產開發有限責任公司簽訂《物業管理委托合同》，開始為涉案小區提供物業服務。后涉案小區通過法定程序選聘了新的物業服務人，并簽訂了新的物業服務合同。2018年7月，業委會通知某物業管理公司簽訂交接協議，進行物業交接。此后，某物業管理公司與業委會就交接事項未能達成一致意見，亦未撤出小區。同年8月，業委會將某物業管理公司起訴至法院，在該案訴訟過程中，雙方于2019年4月完成了物業交接手續，某物業管理公司撤離小區。2020年，某物業管理公司起訴業主王某，要求交納2017年6月至2019年3月期間的物業費。訴訟中，王某認為已經聘請了新的物業服務人且原物業服務人服務存在重大瑕疵拒交物業費。法院生效判決認為，涉案小區通過法定程序解聘某物業管理公司，并選聘新的物業服務人，故某物業管理公司不得再強行提供物業服務，更不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。業委會于2018年7月告知某物業管理公司解聘其公司，不再接受任何形式的服務，并要求其于2018年7月底進行物業交接，故法院認定某物業管理公司為涉案小區提供物業服務的截止時間為2018年7月底，此后雖然物業公司并未撤出小區，但不得向業主收取物業服務費用，故某物業管理公司無權要求業主王某給付2018年7月31日之后的物業費。物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作。原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。根據《北京市物業管理條例》的規定，物業服務人違反履行交接義務和退出物業管理區域的規定的，責令限期改正；逾期不改的，予以通報；拒不移交有關資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款；有違反治安管理行為的，給予治安管理處罰。物業服務人追繳車位服務費，如何確定是否超過訴訟時效
2020年8月，某物業管理公司起訴姜某要求其支付2008年至2015年小區車位服務費。姜某辯稱2014年年底其已經賣掉涉案房屋和車位，且訴爭期間車位服務費已經超過訴訟時效。訴訟中，某物業管理公司表示，其對姜某搬離涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，雙方未對涉案房屋進行物業交割；其曾電話聯系姜某，未接通；其持續提供服務，快遞單證明其在持續追繳欠費。姜某認為，某物業管理公司在對其賣掉涉案房屋完全知情的情況下，即便繼續向該房屋地址發快遞，亦不能視為有效送達。法院生效判決認為，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。一審中姜某明確提出訴訟時效抗辯意見，雖然某物業管理公司提交催繳車位服務費的快遞單，但是，該快遞單沒有顯示郵寄結果和簽收信息，某物業管理公司亦不能就其主張的曾經通過電話形式催繳欠費一事提交相應證據予以證明。此外，快遞單所載收件地址的房屋，以及涉案車位已于2014年12月由姜某名下變更為案外人，且根據某物業管理公司提供物業服務的情況，其對于涉案房屋產權變更應當知情。故法院對于其按照姜某原房屋地址郵寄催繳通知的行為，難以認定為合理催繳。至本案起訴之日即2020年8月，某物業管理公司訴訟請求已經超過法律規定的訴訟時效，不應得到支持。訴訟時效制度是權利人在法定期間內不行使權利即喪失請求人民法院依法保護其民事權利的法律制度。法律保護民事主體在訴訟時效的有效期間內的勝訴權，超過訴訟時效起訴可能帶來敗訴風險。向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算
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