物業公司究竟是做什么的

在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業；停水停電了，找物業；房屋出現質量問題，還找物業……在一些居民眼中，只要是出現問題就要求物業來解決，物業就是萬能的！那么，我們來看看《民法典》是怎么規定的，物業公司究竟是干嘛的？物業管理的職責邊界在哪里？出現問題業主究竟該找誰？

常見問題答疑

問題：

“我們小區才交房沒幾年，就已出現個別業主毀壞公共綠地的現象，物業也是不管不問。物業到底有沒有管理義務?” 

解讀：

《民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”；同時《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全”。

因此物業負有對小區公共綠地的管理義務。如果小區的綠地被侵占，物業應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業服務企業可以報請有關執法部門介入解決。

問題：

據很多業主反映，部分業主存在私搭亂建的現象，到底該歸誰管?

解讀：

上述《民法典》第九百四十二條規定了物業有維護業主共有部分秩序的義務。因此，小區內如果出現了私搭亂建，首先可以通過業主大會、業主委員會進行維權；如果在業主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業進行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

問題：

“我們小區地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰管?”

解讀：

      《民法典》第九百四十二條規定：“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”

因此，物業有義務防止其服務區域內出現違反消防法律法規的行為。這要求物業一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告并協助處理違法行為的義務。

問題：

鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經常影響我們的生活，物業該不該管?

解讀：

      《民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業同樣具有維護小區秩序的義務。按照《民法典》的規定，小區中出現聲、光污染，權益被損害者可以請求業主大會、業主委員會進行管制，也可以請求小區物業進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。

問題：

家里的插座更換、馬桶下水道疏通......物業提供的這些服務該不該收費？

解讀：

《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。”

開關、水龍頭并不屬于業主的共有部分，物業并沒有無償為業主進行維修的義務，因此，不能要求物業無償提供服務，物業給業主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。

問題：

小區內發生了寵物犬傷人事件，物業該承擔賠償責任嗎？

解讀：

《民法典》第一千二百五十一條規定：飼養動物應當遵守法律法規，尊重社會公德，不得妨礙他人生活。

如果發生寵物犬傷人事件，由飼養人或管理人承擔。作為狗狗的主人，就應該盡到一個飼養人和管理人應盡的管理義務，避免其飼養的動物對他人人身和財產造成損害，避免妨礙他人生活，否則應當承擔相應的侵權責任。但如果能證明是他人如挑逗、踢踹等挑釁自己狗狗，可以減輕相應責任。

如果是小區內的流浪狗傷人，無法找到原飼養人的，且物業公司沒有對公共區域提供基礎安保和秩序維護工作，沒有對流浪狗采取驅趕等手段，未盡到及時處置，防止流浪狗傷人，則承擔一定責任。

問題：

東西在家里被盜了應該讓物業賠償嗎？

解讀：

物業作為小區的管理機構，其首要職責是確保小區的安全和秩序。這包括維護小區公共區域的衛生、綠化、設施設備的正常運行，以及協助相關部門維護小區的安全秩序等。

具體來說，物業在小區安全管理方面的責任主要體現在以下幾個方面：

1、加強門禁管理，確保小區進出口的安全；

2、安裝和維護監控設備，為失竊事件的調查提供線索；

3、加強巡邏力度，及時發現并制止可疑行為；

4、加強宣傳教育，提高居民的安全防范意識。

但需要注意的是，物業并非執法機構，不能對小區內的每一起失竊事件都進行徹查和處理，當小區內發生失竊事件時，如果物業公司在安全管理方面存在明顯的疏忽或失職行為，如門禁管理不嚴格、監控設備失效等，導致居民財產受到損失，那么物業公司應該承擔一定的賠償責任。

問題：

家里失火了應該找物業賠償嗎？

解讀：

根據《民法典》第二百七十二條：業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

      業主及使用人對于專有部分具有管理的義務，如未對專有部分盡到及時檢查、維修相關設施設備引發火災的，造成的損失應自行承擔，給鄰居造成損失的，應承擔賠償責任，惡意放火還要承擔刑事責任。

問題：

我的車在小區的停車場里發生了擦碰事故，物業需要承擔責任嗎？

解讀：

當車輛在小區停車場內發生意外碰撞事故時，物業是否承擔責任，需要考慮兩個方面。

第一，業主自身在此過程中是否存在過錯。

第二，物業是否履行了相應保障義務，若物業在此過程中盡到了提醒義務，且并未收取車位保管費，未與業主簽署車輛保管服務得到合同，則無需承擔責任。

●其他問題答疑●

《民法典》第六百五十一條規定：“供電人應當按照國家規定的供電質量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規定的供電質量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任。”

供水、供電等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業服務企業轉供水、電的，應區分屬于源頭問題還是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現問題，應由物業組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時，《民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

問題：

廚房、衛生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業出錢進行維修呢?

解讀：

其中要分4類情況處理：

1、新建商品房處于質保期內的，由建設單位（即開發商）來負責維修；

2、屬于自用部位（如業主家廚房、衛生間）或人為破壞、使用不當等原因造成的，一般由使用人（一般指業主）自行組織維修；

3、超出質保期、因使用年限較長等自然原因出現的屋面、墻面（公共部位）滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修；

4、如果沒有籌集專項維修資金的，可由相關業主分攤費用來負責維修。

問題：

買的房子出現裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：

其中要分4類情況處理：

（1）向開發商購買房屋，居住后發現質量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”因此，如果購買房屋并居住后發現房屋存在影響居住的質量問題后，業主可以向開發商請求賠償。

（2）購買二手房后發現存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住后發現存在質量問題，現業主應向原業主請求賠償；原業主如能證明房屋質量問題為開發商所致而并非由其所致，則可按上文規定向開發商請求賠償。

問題：

“我們小區個別外墻脫落較厲害。”外墻脫落、電梯出現問題，到底該歸誰管?

解讀：

電梯等共有設施設備出問題應區分看待，日常保養的工作，屬于日常物業管理的范疇；如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現問題，保修期內可向物業服務企業或業委會進行反映，由其協調建設單位進行維修；保修期外的，可由物業服務企業或業委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

●物業的工作職責是什么●

物業費又稱物業管理服務費或物業管理費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主或使用人收取的費用。

交物業費是為了維護和管理公共區域和設施的費用。在一個住宅小區或者商業綜合體中，有很多共用的設施和服務，比如道路、綠化、垃圾處理、安保、電梯等，這些設施和服務需要定期進行維護和管理，以保證居民和商戶的生活和工作環境的質量和便利性。物業費的收取可以用于支付這些維護和管理的費用，保障公共區域的良好運行和居民的舒適生活。同時，物業費也可以用于修繕和更新共用設施，提升整個小區或綜合體的品質和價值。因此，交物業費是為了確保公共區域和設施的正常運行、居住和工作環境的良好質量，保護和提升業主房產的價值。

一般來說，物業費主要包括以下幾個部分：

1、物業管理公共區域的綠化養護費用。

2、物業管理公共區域的清潔衛生費用。

3、物業管理公共區域的秩序維護費用。

4、辦公費用。

5、物業共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用。

6、物業服務企業固定資產折舊。

7、物業共用設施設備、共用部位及公眾責任保險費用。

8、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

9、經業主同意的其它費用。

許多業主對物業費的認知都有一個誤區，就是認為物業費里什么都包含，只要交了物業費，小區物業就該啥都管；其實，并非如此，小區物業提供的是公共服務，服務范圍是小區公共區域和公共設施設備，以下幾個方面就不包含在物業費里。

1、不包括住宅內部設施設備的維修費用，也就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，小區物業是不會管的，因為這不歸物業管，而且即使小區物業為你提供了這些維修服務，物業也是可以收費的。

2、不包括因建筑質量導致的種種問題而產生的費用，比如滲水、漏水、裂縫等，也是不歸小區物業管的，但小區物業有義務替您向開發商反映，聯系開發商來為你維修。這類的問題，維保期內由開發商負責，維保期外可以申請維修基金進行維修。

3、不包括小區業主共用設施設備的大中修費用，及重大部件的更新改造費用，小區業主共用設施設備的大中修費用及重大部件的更換改造費用也不包含在物業費里，但是可以申請維修基金解決。

由于物業服務的工作具有“隱性、及時性”特點，所以多數業主不能直觀看到，存有太多的誤解也是正常。

如：像對于生活垃圾的清運、園林養護、消防安全樓道雜物常態化的清理、交通秩序、車輛停放的管理、化糞池、檢查井、地下管網的清淘、沖洗等等工作，只有居住在小區受其困擾的業主能夠感受到，其他多數業主往往體會不到也看不到物業此類的工作，所以大家對物業管理服務有太多的誤解，但全體住戶時時刻刻確實地在接受著物業公司提供的服務。