兄弟姐妹們，物業在社會上褒貶不一，總體上是貶多褒少，相信公道自在人心，法律最終會有答案。為了讓大家能從源頭上真正了解認識物業法律關系的實質、內涵，今天這篇文章重點揭示物業費主要構成、收費邏輯及相關法律建議。

    第一，物業服務費主要構成。物業服務費構成包含以下內容：實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

    法律依據：根據《物業服務收費管理辦法》第十一條規定整理，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業管理企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其他費用。具體看各自合同。

    第二，物業收費法律源頭及邏輯。很多業主包括物業公司及其從業人員，其實都不清楚物業服務收費的依據，從司法實踐來講，大多數收費性服務都基于法律契約，具體到物業服務收費來說就是依法簽訂的物業服務合同中的具體條款約定。

    民法典是法律源頭支撐。《中華人民共和國民法典》 第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。這意味著物業服務人已按約定和規定提供服務的前提下，業主就需要支付物業費。

    基本原則是合理公開質價相符。《物業管理條例》 第四十條規定，物業服務收費應遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，由業主和物業服務企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的收費辦法，在合同中約定。第四十一條規定，業主應根據物業服務合同約定交納物業費，業主與物業使用人約定由使用人交納的，從其約定，業主負連帶責任。已竣工未出售或未交付的物業，費用由建設單位交納。
    實行的是政府指導?市場調節。《物業服務收費管理辦法》 規定物業服務收費區分政府指導價和市場調節價，具體定價形式由省級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。明確物業服務費用構成（包干制或酬金制），并對收費公示、資金管理、審計等作出規定，要求物業服務企業遵守價格法規，提供質價相符的服務。

    第三，相關法律建議

    （一）給業主方的建議。首先，購房時除關注房子本身房價、質量、學區以及房開品牌等，物業選擇也要謹慎，對于在區域內口碑不錯物業是加分項，對于口碑較差建議繞開，買房是幾十年一輩子的事，不良物業會給生活帶來無限苦惱。其次，沒有監督的權力都會放飛自我，對物業服務一定要積極監督，也要用法律武器來捍衛自身合法權益，比如：服務質價不符、入場手續違法或有瑕疵以及物業公司員工偷奸耍滑欺蠻壓迫等都可以采取正面協商、投訴甚至是訴訟等途徑維權。

    （二）給物業服務方的建議。首先，不能依據一紙源頭都不公平合理的物業合同或者是前期物業合同就有恃無恐，合同關系都應建立在平等、公平上，單方面為多賺利潤而枉顧業主利益，連基本維持運轉投入都舍不得，只會因小失大，在小區傷害業主感情，在社會失民心人心，早晚會被社會拋棄和業主唾棄。其次，人性化服務才是立足根本。不管哪個城市哪個小區，用心用情做好物業本職才是最好的催費方式，律師函、法院訴狀都不如用真心換取真心，服務跟上來業主自然會用物業費投票，一味索取沒有投入，最終只會陷入到惡性循環中。

來源：后山人之前堂客 于法有約

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