物業服務的責任邊界在哪里？
引言
“物業除了收錢還會干啥？”“樓道燈壞了半個月都沒人修，憑啥讓我交錢？”……業主群里類似的抱怨，相信大家都不陌生。
物業似乎總在“背鍋”和“救急”之間來回奔波，但矛盾背后，其實是許多業主對物業職責的誤解。
今天，我們就來聊聊物業服務的“分內事”和“分外事”，讓您明明白白繳費，安安心心生活。
物業究竟負責什么？
別讓誤會傷了和氣
案例：南京的李阿姨家陽臺漏水，多次要求物業免費維修被拒，氣得在群里發牢騷。但根據規定，陽臺屬于業主自家區域，維修責任需自行承擔，物業只能協助聯系維修師傅。
《物業管理條例》第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
一般來說，物業服務包含以下內容：
（一）建筑物共有部位的維護和管理；
（二）共用設施設備的日常運行、維護和管理；
（三）共用部位環境衛生的維護；
（四）秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；
（五）物業服務檔案和物業檔案的管理；
（六）物業服務合同約定的服務內容；
（七）法律、法規規定的其他事項。
???小貼士：
物業與業主的關系如同“社區管家”，服務范圍以《物業服務合同》為準。就像我們不能要求快遞員維修家電，超出合同的服務需另行協商哦！
三大常見誤區，
您中招了嗎？
誤區1：物業=開發商？
實際上房屋保修期內（通常2-5年），若出現墻體開裂、管道滲漏等問題，責任在開發商。曾有業主因外墻脫落拒繳物業費，法院最終判定物業無責。
正確做法：
保存好《住宅質量保證書》，直接聯系開發商售后處理。
誤區2：物業能拆違建？
實際上遇到違建或占用消防通道，物業僅能勸阻并上報有關部門。上海某別墅業主私自擴建地下室，最終由城管介入解決。
維權建議：
撥打12345或通過政務平臺投訴，效率更高。
誤區3：水電故障全歸物業管？
水電氣暖屬于專業公共服務范疇
實際上：
電力方面：
電表前線路故障?供電局負責
電表后線路問題?業主自行維修
水力方面：
入戶水表后的管道?如果水管損壞發生在入戶水表之后，這部分屬于業主的專有部分，維修責任通常由業主自行承擔。業主可以自行維修，也可以請物業維修，但需要支付材料費和人工費。
入戶水表前的公共管道?如果水管損壞發生在入戶水表之前，這部分屬于公共設施，維修責任一般由物業承擔。根據《民法典》第九百四十二條，物業服務企業有義務對小區內的公共設施進行維修、養護和管理。
燃氣方面：
供氣系統的維修?由供氣公司專業人員進行維修。相關專營公司為業主進行正常的檢查是不收費用的，需要更換配件的時候收取成本費用。但住戶更改供氣管線必須由供氣公司批準和施工，費用由業主自負。如果業主人為造成損害，則由業主向供氣公司承擔全部維修費用和損失賠償。
物業費包含"一切服務"？
物業公司管理服務的范圍有哪些？
《物業管理條例》第二條規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。
業主和物業公司有關物業管理服務的依據就是物業服務合同，如果物業服務企業沒有履行物業服務合同，侵害業主權益，業主可要求物業公司限期整改，也可向法院起訴。
對業主要求解決的物業服務合同約定以外的事，物業公司應積極與有關方面反映溝通，爭取使問題得到解決。
物業服務的主要內容包括
（具體服務內容以物業服務合同為準）
01
綜合服務
1、制定本物業各項管理制度、公約及管理服務內容；
2、24小時接聽業主、物業使用人的服務咨詢來電、接待來訪；
3、24小時受理業主、物業使用人的請修、投訴、求助、回訪；
4、業主、物業使用人的檔案資料及本物業接管驗收檔案管理。
02
房屋建筑管理
1、房屋建筑公共部位的保養和維修；
2、園區道路、停車場保養和維修；
3、業主房屋裝飾裝修期間的管理、裝修垃圾集中和清運；
4、配合政府行政部門對業主擅自改變房屋原設計外貌的管理；
5、按照保養計劃和相關規定做好房屋建筑方面的維修保養記錄。
03
設施、設備管理和維護
1、園區共用設施、設備運行維護和管理；
2、根據本物業的實際情況，合理安排共用設施、設備的運行時間；
3、保障設施設備使用狀態良好，保障設施、設備維修及時；
4、按照保養計劃和相關規定，對設施、設備進行保養、檢修，記錄完整。
04
環境衛生管理
1、園區內公共環境、共用部位的白天8小時保潔服務；
2、公共設施、設備的日常清潔服務；
3、公共區域四害消殺，生活垃圾日產日清和垃圾中轉站的清理（含裝飾裝修垃圾的收集和清運）。
05
綠化管理
1、公共綠地、園林小品等的管理和養護；
2、根據植物生長的季節、環境要求修剪整齊，保障植物、花卉養護無蟲害；
3、根據季節變化對木本植物及草坪進行養護。
06
秩序維護
1、24小時安全保衛，維護本物業公共區域秩序（不含業主、物業使用人的人身保險和財產保管責任）；
2、全天候紅外線外圍防務和保安電視監控、住宅室內緊急報警。
07
有償服務
（以物業公司具體實施項目為準）
例如：更換照明開關、疏通洗手盆、疏通馬桶、疏通陽臺地漏、更換門窗把手、清洗洗衣機等等。
來源：中物教育
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