物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。住在小區(qū)里，你需要了解這些法律知識。

2、物業(yè)服務企業(yè)服務的范圍及內容有哪些？

依據(jù)《普通住宅物業(yè)服務等級標準》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)服務的范圍及內容有：

（1）基本要求：包括各項管理制度、管理人員要求、服務時間和日常管理與服務等。

（2）房屋管理：包括巡查房屋共用部位（單元門、樓道通道、以及其他部位的門窗、玻璃等）、設置樓棟單元標識等。

（3）公共設施設備維修養(yǎng)護：包括室外健身設施、休閑桌椅、路燈、樓道燈、安全標識、電梯、消防設施、設備等。

（4）協(xié)助維護公共秩序：包括人員要求、門崗、巡邏崗、技防設施（監(jiān)控崗）、車輛管理、各種應急預案等。

（5）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務：

①樓內公共區(qū)域：包括地面和墻面，樓梯扶手、欄桿、窗臺，消防栓、指示牌等公共設施，公共燈具，門、窗和玻璃，雨搭、屋頂，垃圾收集，電梯轎廂；

②樓外公共區(qū)域：包括道路、場地、綠地，宣傳欄、小品、健身器、桌椅等，垃圾廂房，果皮箱、垃圾桶，消毒滅害等。

（6）公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護：包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲害防治，樹木修剪、施肥、病蟲害防治，花壇花境布置、灌排水、補種、修剪、施肥、病蟲害防治等。

3、哪些物業(yè)管理服務事項應當在物業(yè)管理服務合同中約定？

物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列物業(yè)管理服務事項：

（1）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內公共設施的使用管理、維修和更新；

（3）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；

（4）保潔服務；

（5）保安服務；

（6）物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；

（7）物業(yè)檔案資料的保管。

4、物業(yè)服務企業(yè)的資質等級與收費標準等級有關聯(lián)嗎？

沒有關聯(lián)。物業(yè)服務企業(yè)資質是企業(yè)執(zhí)業(yè)的資格認證，它是對企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營范圍的規(guī)范，沒有資質的企業(yè)不能從事物業(yè)管理經(jīng)營。資質分為一、二、三級三個級別，新設立的物業(yè)服務企業(yè)資質等級為三級，暫定期一年，由相應的管理部門頒發(fā)資格證書。收費標準等級是依據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提供的相應服務標準而確定的，一級資質的企業(yè)可以按合同提供三級標準服務并按三級服務標準收費，三級資質的企業(yè)也可以按合同提供一級標準服務并按一級服務標準收費。所以，二者之間沒有必然的關聯(lián)性。

5、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設施設備？

業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務合同約定，從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。

6、物業(yè)服務企業(yè)能罰款嗎？

不  能。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)服務企業(yè)不是行政主體，因而沒有罰款的權力。處罰權只能由行政機關、司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間沒有任何的行政管理的法律關系，他們之間是一種平等的民事合同關系，所以物業(yè)服務企業(yè)不能對業(yè)主進行罰款，但如果業(yè)主確實違規(guī)，對小區(qū)公共部位、共用設施、設備等造成了損害，物業(yè)服務企業(yè)可以要求業(yè)主進行賠償。

7、業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

沒  有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

8、物業(yè)管理服務收費的標準有何規(guī)定？

物業(yè)管理服務收費的標準按照下列規(guī)定確定：

（1）已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定；

（2）普通內銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準價的浮動幅度內協(xié)商確定。

（3）高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。

其他服務項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

9、物業(yè)管理服務收費包括哪些項目？

物業(yè)管理服務收費包括下列項目：

（1）管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；

（2）房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用；

（3）保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用；

（4）保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；

（5）維修費，用于物業(yè)維修服務所需的費用。

上述第（1）、（2）、（3）、（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項目計算。

10、以什么面積收取我的物業(yè)管理費？

房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

11、物業(yè)管理服務費可以預收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰？

物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過三個月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

12、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？

有影響。因為物業(yè)服務的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

13、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？

《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

14、因工程質量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？

不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。

15、小區(qū)內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？

公用設施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務費中。

16、我家里跑水了，物業(yè)應負什么責任？

物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務業(yè)務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

17、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費，物業(yè)公司要如何處理？

物業(yè)公司物業(yè)費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安機關調查取證。物業(yè)公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責任。出于對業(yè)主安全負責，盡可能提高保衛(wèi)服務工作標準的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質的保衛(wèi)服務。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減少損失。

18、業(yè)主委員會何時成立？程序如何？

一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

（1）共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；

（2）新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；

（3）住宅出售已滿兩年。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理登記：

（1）成立業(yè)主委員會登記申請書；

（2）業(yè)主委員會委員名單；

（3）業(yè)主委員會章程。

區(qū)房地產(chǎn)管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合《青島市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱本條例）規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員長會自區(qū)房地產(chǎn)管理局核準登記之日起成立。

19、業(yè)主委員會有哪些主要職責？

業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

（1）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

（2）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

（3）依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；

（4）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（5）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務活動；

（6）監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；

（7）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

20、業(yè)主公約有什么效力？

業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。

21、居住物業(yè)報修和維修有哪些規(guī)定？

物業(yè)報修和維修的權利義務應在物業(yè)管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（1）接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。業(yè)主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。

（2）業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應在24小時內修理；接到一般項目報修的，應在72小時內修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

1）急修項目分為：

A、物業(yè)共用部位、共用設備、公共設施損壞發(fā)生危險；

B、因室內線路故障而引起停電和漏電；

C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；

D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水；

E、電梯故障，不能正常行駛；

F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；

G、其他屬于危險性急修項目。

2）一般項目分為：

A、各類鋼、木們窗損壞；

B、水衛(wèi)設備零件損壞；

C、屋面滲漏水；

D、其他屬于小修養(yǎng)護和便民服務范圍的項目。

（3）業(yè)主自用部位的原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。

（4）急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規(guī)定列支；除此以外，共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認可后予以維修，費用按規(guī)定列支。

（5）物業(yè)維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。

22、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時哪些屬法律禁止的行為？違者將承擔什么責任？

業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：

（1）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（2）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

（3）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

（4）侵占綠地、毀壞綠化；

（5）亂設攤、亂設集貿市場；

（6）亂倒垃圾、雜物；

（7）在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（8）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（9）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反上述（1）、（2）、（3）禁止行為，由區(qū)房產(chǎn)管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述規(guī)定（4）、（5）、（6）、（7）、（8）禁止行為，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規(guī)處罰。

23、改變住宅使用性質有什么規(guī)定？

住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。

24、占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，有什么規(guī)定？

任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。

除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放極其收費的規(guī)定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。

違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門責令其期限改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

25、利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施，有什么規(guī)定？

利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與業(yè)主委員會簽定協(xié)議，并支付設置費用。

違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

26、物業(yè)管理企業(yè)應當如何對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督？

物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

27、物業(yè)維修基金如何設立和使用？

公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業(yè)維修基金。

新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業(yè)維修基金。

物業(yè)維修基金設立的具體標準和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價局、市房地局聯(lián)合規(guī)定：內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發(fā)單位自用或出租的房屋，也應同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價，如1996年度的成本價為1198元。

住宅出售單位應當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定，由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

28、常見的物業(yè)管理費糾紛以及解決方法是什么?

（1）業(yè)主無理拒絕交費;

解決方法：對于業(yè)主無理拒絕交費情形的，應判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任。

（2）以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費或其他費用;

解決方法：A、此項抗辯理由不成立，包括以此理由拒交供暖費的，也是不成立的。

B、物業(yè)成本照常發(fā)生。

（3）以物業(yè)服務質量不合格為由，拒交物業(yè)費;

解決方法：A、關鍵看合同約定和法律法規(guī)政策文件的約定，且不能拒交，法院可以依法予以減免。

B、物業(yè)公司做到有計劃、有記錄。要進行衛(wèi)生巡視。

（4）以被盜、跑水、物品損壞等由拒交物業(yè)費;

解決方法：A、關鍵看物業(yè)公司是否有過錯。

B、物業(yè)公司如何承擔舉證責任，需明確是侵權糾紛還是合同糾紛。

（5）以物業(yè)公司收費不實，拒交物業(yè)費;

解決方法：物業(yè)收費不實，法院判決據(jù)實收費。

（6）以人身、財產(chǎn)受到損失，拒交物業(yè)費；

解決方法：A、物業(yè)服務質量不合格為由，可以適當減免，但必須通過訴訟提出。

B、法院個案判決，是否涉及其他業(yè)主?需要具體分析。

（7）因公共費用分攤不合理拒交物業(yè)費;

解決方法：對于因公共費用的分攤不合理導致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，一般情況下按照政府主管部門的有關規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應分攤費用的基礎上，判令相關業(yè)主支付其應分攤的物業(yè)管理費用和維修費用;

（8）因未簽訂書面合同拒交物業(yè)費;

解決方法：訴訟中，業(yè)主不可以未簽訂物業(yè)管理合同為抗辯理由而拒不同意補交物業(yè)管理費用。但業(yè)主事實上享受了物業(yè)管理服務并因此受惠的，這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構成事實上物業(yè)管理關系。法院根據(jù)公平合理、誠實信用原則，參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準判決業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。

（9）房產(chǎn)流轉中原業(yè)主欠費問題;

解決方法：A、原業(yè)主承擔以前拖欠費用，新業(yè)主承擔購買后的費用。

B、如果沒有辦理物業(yè)交割手續(xù)，不影響承擔責任。

（10）拒支付滯納金;

解決方法：對于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，法院一般應予支持。滯納金數(shù)額過高的，會依據(jù)欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。