黑龍江省住宅物業服務退出工作指導規則，2025年12月12日起施行
2025-11-27 15:20:09
admin
近日，
為規范全省物業服務市場秩序，保障物業服務活動依法有序銜接，維護業主和物業服務人的合法權益，現將《黑龍江省住宅物業服務退出工作指導規則》印發給你們，請結合本地實際，抓好貫徹落實。第一條 為規范全省物業服務市場秩序，保障物業服務活動依法有序銜接，維護業主和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《黑龍江省住宅物業管理條例》等相關法律、法規規定，結合本省實際，制定本指導規則。第二條 本規則適用于本省行政區域內物業服務人退出物業管理區域（以下簡稱住宅小區）物業服務的活動。第三條 省、市物業行政主管部門負責本行政區域內住宅物業服務退出工作的政策制定和工作指導。縣級物業行政主管部門負責本行政區域內住宅物業服務退出工作的業務指導、監督管理、依法調解等工作。街道辦事處或鄉鎮人民政府（以下簡稱街道或鄉鎮）具體負責本轄區住宅物業服務退出工作的組織指導、監督管理工作，依法調處業主、業主大會、業主委員會或物業管理委員會（以下簡稱業委會或物管會）與物業服務人在退出住宅小區過程中產生的糾紛。居（村）民委員會協助街道或鄉鎮做好相關工作。第四條 公安、城市管理、市場監督管理等有關部門按照工作職責，在所在地縣級人民政府的統籌組織下，協助配合做好物業服務人退出住宅小區相關工作。第五條 物業服務人退出住宅小區應本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡原則，認真依法做好物業服務交接工作，保持住宅小區物業服務的連續性。第六條 業主共同決定解聘物業服務人時，應充分考慮到物業服務的持續性、長期性特點，從保證廣大業主的正常生活秩序，維護相關主體合法權益出發，慎用辭退權。第七條 物業服務人一般退出住宅小區主要包括以下情形：（一）前期物業服務合同期限未滿，業主依法共同決定選聘新的物業服務人的；（二）前期物業服務合同期限屆滿，業主依法共同決定或物業服務人決定不再續約的；（三）物業服務合同期限未滿，業主依法共同決定解聘原物業服務人或者物業服務合同當事人雙方協商同意提前解約的；（四）物業服務合同期限屆滿，業主依法共同決定或物業服務人決定不再續約的；（五）由于歷史形成等原因，無物業服務合同或者物業服務合同未明確具體期限，業主依法共同決定或物業服務人決定終止服務的；（六）物業服務人因破產或被注銷、吊銷營業執照等原因致使其不能繼續履行合同義務的；第八條 解聘物業服務人時，業委會或物管會應當依法召開業主大會或全體業主會議共同決定。業主共同決定應當依法滿足以下條件：（一）由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；（二）應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。第九條 物業服務人應當嚴格履行退出程序和義務，依法做好物業服務交接工作，保障住宅小區物業服務的連續性。
第十條 物業服務人一般退出住宅小區，按照以下程序辦理：（一）告知。業主依法共同決定終止物業服務或解除物業服務合同的，業委會或物管會應當提前60日書面通知物業服務人，并書面報告所在地街道或鄉鎮；物業服務人決定終止物業服務或解除物業服務合同的，應當提前90日書面通知業委會或物管會，并書面報告所在地街道或鄉鎮。合同對通知期限另有約定的除外。（二）公示。業委會或物管會應當自業主依法作出共同決定、物業服務人應當自書面通知終止物業服務或者解除物業服務合同之日起3日內，將解約原因、解約時間等具體事宜，以書面形式（蓋章）在住宅小區顯著位置進行公示，公示時間應不少于7日。（三）選聘。業委會或物管會應當在物業服務合同到期、解約或終止物業服務時間前，在所在地街道或鄉鎮、縣級物業行政主管部門的指導下，依法選聘新的物業服務人并簽訂物業服務合同。（四）退出。業委會或物管會應當與原物業服務人、新聘物業服務人協商確定交接時間，并通知所在地街道或鄉鎮。街道或鄉鎮現場指導監督各方依法做好預收代收和預付代付的物業服務費用、物業檔案資料、物業服務用房、共用設施設備和其他屬于業主共有財物的交接和登記工作。原物業服務人應當在約定期限或者物業服務合同依法解除后15日內，或者在接到解聘通知之日起30日內退出物業管理區域。第十一條 解除物業服務合同前，物業服務人不得擅自停止物業服務。物業服務人也不得以業主欠交物業服務費、債權債務糾紛、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接和退出，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新物業服務人進行服務。第十二條 鼓勵有條件的住宅小區經業主大會或全體業主同意，業委會或物管會可聘請第三方機構具體承擔物業服務人解聘或選聘、賬務清理結算、物業查驗及交接等工作。聘請第三方機構的費用可從業主大會工作經費、小區公共收益等途徑列支。第十三條 物業服務人違反《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《黑龍江省住宅物業管理條例》等相關法律、法規的規定，所服務住宅小區出現下列情形之一的，列為擬監督退出對象：（一）將全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人的；（三）違反法律、法規規定或者物業服務合同約定，停止物業服務的；（四）經市、縣級物業行政主管部門認定，由物業服務人負主要責任或全部責任引發的重大安全生產責任事故、重大矛盾糾紛，或者其他性質惡劣、危害嚴重、社會影響大等違法違規行為的。對于擬監督退出對象，由街道或鄉鎮指導業委會或物管會依法組織召開業主大會會議或全體業主會議就解聘事宜進行表決，同意解聘的，按照第十條有關規定啟動一般退出程序。原物業服務人仍拒不退出住宅小區或拒不辦理移交的，由業委會或物管會書面報告所在地街道或鄉鎮，按照監督退出程序處理。第十四條 住宅小區出現被解聘或者物業服務合同終止后，原物業服務人仍拒不退出住宅小區或拒不辦理移交等情形的，由業委會或物管會書面報告所在地街道或鄉鎮，按照監督退出程序處理。業委會或物管會依法提起訴訟或者申請仲裁的除外。未成立業委會或物管會的，由物業所在地的居（村）民委員會在街道或鄉鎮的指導監督下，代行業委會的職責。第十五條 監督物業服務人退出住宅小區，按照以下程序辦理：（一）調解。街道或鄉鎮接到報告后，應當組織業委會或物管會、原物業服務人等有關各方進行調解。（二）報告。調解不成的，街道或鄉鎮負責形成《監督退出評估報告》報縣級物業行政主管部門，報告內容主要包括：1.解聘原物業服務人的業主大會或全體業主會議決定；
3.依法選聘新物業服務人（或確定應急物業服務人）；4.原物業服務人拒不退出或者拒不移交有關資料、財物、資產的證據，包括但不限于照片、視頻、出警記錄等；縣級物業行政主管部門對《監督退出評估報告》進行審核，并負責制定《監督退出工作方案》，書面報告所在地縣級人民政府提請啟動監督退出程序。（三）評估論證。縣級人民政府組織屬地街道或鄉鎮、物業管理、公安、城市管理、市場監督管理等相關部門召開聯席會議，對《監督退出評估報告》和《監督退出工作方案》共同進行評估論證，并形成會議紀要。（四）現場監督。縣級人民政府評估論證通過后，統籌組織屬地街道或鄉鎮、物業管理、公安、城市管理、市場監督管理等相關部門，調配人員力量，按照《監督退出工作方案》確定的時間和分工，現場監督原物業服務人退出并做好移交工作；有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的，由公安部門依法處理。（五）后續處理。自現場監督退出之日起3個月內，縣級人民政府應將該小區列為重點監管小區，屬地街道或鄉鎮、物業管理及相關部門要加強巡視巡查，防控發生信訪、治安、輿情等問題，保護人民生命財產安全，維護社會穩定。第十六條 監督退出過程中，對于原物業服務人存在的違法違規行為，由相關行政執法部門依據相應法律法規規定予以查處。第十七條 監督退出過程中，對于原物業服務人存在的不良信用信息，由所在地縣級物業行政主管部門按照物業服務企業信用管理有關規定予以采集認定，記入信用檔案，向社會公開。第十八條 市、縣物業行政主管部門應當結合本地實際，組建應急物業服務人庫。第十九條 住宅物業服務退出中，業委會或物管會未能在規定時限內選聘新物業服務人的，為防止物業服務出現中斷，由街道或鄉鎮組織在應急物業服務人庫中確定應急物業服務單位，提供維持業主基本生活服務事項的應急服務。街道或鄉鎮應當在民意調查的基礎上，組織居（村）民委員會、業委會或物管會、業主代表共同商討確定應急服務的內容、期限和費用等相關事項并公示。應急服務期限不得超過12個月，費用由全體業主承擔。第二十條 應急服務期間，業委會或物管會應當在街道或鄉鎮、縣級物業行政主管部門的指導下，繼續依法選聘新的物業服務人。應急服務結束，業委會或物管會應當與應急物業服務人、新物業服務人依法做好交接工作。第二十一條 業委會或物管會未按照規定組織召開業主大會或全體業主會議的，由街道或鄉鎮責令限期召開；業委會或物管會逾期仍未召開業主大會或全體業主會議的，由所在地居（村）民委員會，在街道或鄉鎮指導和監督下組織召開。第二十二條 物業服務人在退出交接過程中，給他人造成損失的，依法承擔民事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十三條 本指導規則自2025年12月12日起施行，有效期五年。
